قوانین اجاره ملک در دبی در سال 2024
Estimated reading time: 12 دقیقه
چه مستأجر باشید و چه موجر، دانستن حقوق خود هنگام اجاره ملک بسیار مهم است. اداره تنظیم مقررات املاک دبی (RERA) قوانینی از جمله قانون شماره 26 سال 2007، شماره 33 سال 2008 و فرمان شماره 2 سال 2011 وضع کرده است که نقش‌ها و مسئولیت‌های مستأجران و موجران را مشخص می‌کند. آگاهی هر دو طرف از قوانین اجاره ملک در دبی و حقوق یکدیگر به جلوگیری از بروز مشکلات و سوءتفاهم‌های آینده کمک می‌کند.
برای صرفه‌جویی در وقت شما، این راهنمای کاربردی مقدمه‌ای عالی بر حقوق مستأجران و موجران در دبی در سال 2024 ارائه می‌دهد.
فهرست مطالب
قوانین اجاره RERA برای اجاره ملک در دبی
اداره تنظیم مقررات املاک (RERA) به‌عنوان یک مرجع نظارتی تحت نظارت اداره اراضی دبی (DLD) فعالیت می‌کند تا اجرای قوانین اجاره برای املاک استیجاری در دبی را نظارت کند. این اداره مسئول تنظیم روابط بین موجران و مستأجران است. چهار قانون و مقررات اصلی درباره قوانین اجاره وجود دارد که باید به آن‌ها توجه کنید:
- قانون شماره (26) سال 2007: این قانون رابطه بین موجران و مستأجران در دبی را تنظیم می‌کند.
- قانون شماره (33) سال 2008: برخی از مواد قانون شماره (26) سال 2007 را اصلاح کرده و رابطه موجر و مستأجر در دبی را مدیریت می‌کند.
- طبق قانون شماره (26) سال 2013: مرکز حل و فصل اختلافات اجاره (RDC) برای رسیدگی به انواع اختلافات اجاره‌ای در دبی تأسیس شده است.
- قانون شماره (43) سال 2013: به طور خاص افزایش اجاره‌بها در دبی را تنظیم می‌کند.
حقوق مستاجران در هنگام اجاره ملک در دبی که باید بدانید:
حقوق مستأجران در دبی
اجاره ملک در دبی مزایا و چالش‌های خاص خود را دارد. با وجود اینکه دبی سبک زندگی لوکس، امکانات رفاهی و گزینه‌های متنوع مسکونی ارائه می‌دهد، مستأجران باید از حقوق خود و حمایت‌های قانونی که در صورت بروز اختلاف با موجران در اختیار دارند، آگاه باشند.
تعمیرات و نگهداری
یکی از مهم‌ترین نکاتی که به‌عنوان مستأجر باید بدانید این است که در دبی، مسئولیت تمامی تعمیرات و نگهداری ملک بر عهده موجر است. با این حال، این موضوع ممکن است بسته به مفاد قرارداد متفاوت باشد. به طور کلی، مستأجران معمولاً هزینه تعمیرات و نگهداری تا سقف 500 درهم برای آپارتمان‌ها و 1000 درهم برای ویلاها را بر عهده دارند.
تخلیه ملک پیش از پایان قرارداد
مستأجر حق دارد پیش از اتمام قرارداد، با اطلاع قبلی یک‌ماهه، ملک را تخلیه کند. اما در این صورت، موجر طبق قانون موظف به بازپرداخت اجاره‌بها نیست، مگر اینکه بندی در قرارداد به شرایط پایان زودهنگام اشاره کرده باشد. علاوه بر این، هیچ قانونی در دبی وجود ندارد که به‌طور خاص پایان زودهنگام قراردادهای اجاره را تنظیم کند. بنابراین، برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، بهتر است بندی برای پایان زودهنگام در قرارداد اجاره اضافه کنید که شامل مدت زمان اطلاع‌رسانی و مبلغ جریمه در صورت پایان زودهنگام باشد.
تمدید قرارداد
در دبی، مستأجران حق دارند پس از اطلاع‌رسانی به موجر حداقل 90 روز پیش از تاریخ انقضای قرارداد، قرارداد خود را تمدید کنند. اگر موجر دلیل قانونی معتبری برای تخلیه نداشته باشد، مستأجر حق دارد در ملک باقی بماند.
نکات برای خروج از یک ملک اجاره‌ای در دبی
اگر قصد دارید از خانه اجاره‌ای خود خارج شوید، این نکات را در نظر بگیرید تا از مشکلات لحظه آخری جلوگیری کنید.
- تسویه حساب با صورتحساب‌ها. آیا صورتحساب‌هایی وجود دارند که باید پرداخت کنید؟ اگر در حال خروج هستید، ممکن است تعدادی پرداخت معوقه داشته باشید، از جمله هزینه‌های تمیزکاری، صورتحساب‌های DEWA، هزینه‌های سرمایش، هزینه‌های اینترنت و هزینه‌های تعمیرات.
- انجام بازرسی کامل. برای بازگشت ودیعه خود، اطمینان حاصل کنید که ملک در وضعیت خوبی قرار دارد و شما مسئول هیچگونه تعمیرات نباشید. اگر در یک ملک کاملاً یا نیمه مبله زندگی کرده‌اید، همه چیز را برای هرگونه آسیب بررسی کنید و در صورت نیاز، آن را تعمیر کنید.
- مرتب کردن قبل از ترک. قبل از اینکه ملک را ترک کنید، اطمینان حاصل کنید که ملک تمیز و مرتب است تا از هزینه‌های اضافی تمیزکاری جلوگیری شود. اغلب می‌توانید از شرکت حمل اثاثیه خود بخواهید که خدمات تمیزکاری و مرتب‌سازی باغچه را برای شما انجام دهد.
- قطع تمامی خدمات. به ارائه‌دهندگان خدمات محلی برای تلفن، اینترنت یا تلویزیون اتصالات خود اطلاع دهید تا فاکتور نهایی شما تنظیم شود. همچنین اطمینان حاصل کنید که DEWA را مطلع کرده و ودیعه‌های خدماتی خود را پس بگیرید.
- همه وسایل خود را بردارید. در روز خروج، اطمینان حاصل کنید که تمام وسایل خود را با خود می‌برید. حتماً دوباره چک کنید زیرا صاحب‌خانه‌ها مسئول نگهداری از وسایل شما پس از ترک ملک نیستند.
اگر قصد حرید خانه و سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات دبی را دارید این مقاله را بخوانید تا حداکثر بازده سود را داشته باشد
اگر قصد خرید خانه و سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات امارات را دارید این مقاله را بخوانید تا حداکثر بازده سود را داشته باشید.
نکات سرمایه‌گذاری در املاک امارات: آنچه سرمایه‌گذاران باید بدانند.
حقوق شما به عنوان صاحب‌خانه
اگر کسی بخواهد ملکی را در دبی اجاره کند، باید حقوق صاحب‌خانه‌ها را نیز در نظر بگیرد. هر دو طرف باید یک قرارداد اجاره با Ejari امضا کنند تا از نقض حقوق صاحب‌خانه‌ها در دبی جلوگیری شود. در ادامه، حقوق صاحب‌خانه‌ها آورده شده است که هر مستأجری باید قبل از ورود به ملک اجاره‌ای آن‌ها را درک کند.
درآمد اجاره
صاحب‌خانه‌ها حق دارند اجاره‌بهای ملک را در تاریخ معین هر ماه طبق شرایط ذکر شده در قرارداد درخواست کنند. مسئولیت پرداخت هزینه‌های آب، برق و گاز بر عهده مستأجر است. طبق قوانین RERA، اگر اجاره فعلی ملک 11% تا 20% کمتر از متوسط اجاره ملک در دبی باشد، صاحب‌خانه حق دارد اجاره را تا 5% افزایش دهد، اما باید این افزایش توسط ماشین‌حساب اجاره RERA تعیین شود. صاحب‌خانه همچنین می‌تواند اجاره ملک را هنگام تمدید قرارداد افزایش دهد، اما باید سه ماه پیش از آن به مستأجر اطلاع دهد.
اگرچه این موضوع زیاد اتفاق نمی‌افتد، برخی از صاحب‌خانه‌ها با مشکلاتی روبرو می‌شوند که مستأجرانشان اجاره را پرداخت نمی‌کنند، ملک را فرعی اجاره می‌دهند یا آن را ترک می‌کنند.
مهم‌ترین توصیه‌ای که داریم؟ قبل از امضای قرارداد، زمانی را برای بررسی دقیق مستأجر اختصاص دهید. اطمینان حاصل کنید که شما یا یک نماینده معتبر املاک وقت گذاشته‌اید و مستأجر را به‌طور کامل بررسی کرده‌اید. تمام مدارک شناسایی و توانایی مالی را دریافت کنید. اطمینان حاصل کنید که یک قرارداد اجاره جامع تنظیم شده است که تمامی شرایط توافق‌شده، از جمله بند “عدم فرعی اجاره‌دادن” را پوشش می‌دهد و ثبت‌شده در Ejari باشد.
بازرسی ملک
یکی از مهم‌ترین حقوق صاحب‌خانه این است که ملک را از طریق بازرسی مورد بررسی قرار دهد. این یک عمل رایج در دبی و دیگر شهرها است. برای این منظور، صاحب‌خانه باید قبل از انجام بازرسی، 24 ساعت پیش از آن به صورت کتبی به مستأجر اطلاع دهد طبق قرارداد اجاره.
در مورد چک‌ها، اگر قرارداد به نام مستأجر باشد، چک‌ها باید توسط مستأجر صادر شوند. در غیر این صورت، صاحب‌خانه باید جزئیات شخص ثالثی که چک‌های اجاره را به مستأجر ارائه می‌دهد، همراه با نامه‌ای که تأیید کند چک‌ها به مستأجر داده شده‌اند، در پرونده خود نگه دارد. به محض اینکه مستأجر وارد ملک شد، صاحب‌خانه باید آن را بررسی کند تا اطمینان حاصل کند که ملک به صورت فرعی اجاره داده نشده است.
اخراج
صاحب‌خانه حق دارد ملک را در صورت نقض شرایط قرارداد تخلیه کند. طبق مواد 25 و 26، صاحب‌خانه می‌تواند در صورت عدم پرداخت اجاره، اطلاعیه اخراج صادر کند. دلایل دیگری نیز وجود دارد که به صاحب‌خانه حق می‌دهد اطلاعیه اخراج به مستأجر بدهد، مانند آسیب به ملک، ایجاد تغییرات بدون تایید صاحب‌خانه، استفاده از ملک برای هدفی غیر از هدف توافق‌شده، یا فعالیت‌های غیراخلاقی یا غیرقانونی توسط مستأجران. صاحب‌خانه همچنین می‌تواند اطلاعیه اخراج صادر کند اگر ملک برای تخریب یا نوسازی قرار گرفته باشد.
برای درک شرایط دقیق اخراج یک مستأجر و اینکه چه مقدار زمان پیش از اخراج باید اطلاع داده شود، بخش «چه کاری باید انجام دهید اگر صاحب‌خانه بخواهد شما را بیرون کند» را بررسی کنید.
نکات برتر برای موجران در دبی
- یک مدیر املاک استخدام کنید.
حتی موجران با تجربه معتقدند که استخدام یک مدیر املاک ماهر برای به حداکثر رساندن ارزش املاک اجاره‌ای ضروری است. علاوه بر این، شما از تمام دردسرها – از جمله ارزیابی مستأجران، جمع‌آوری اجاره‌بها، رسیدگی به شکایات و درخواست‌های تعمیر و نگهداری – جلوگیری می‌کنید. - با مستأجران با احترام رفتار کنید.
اگر تصمیم دارید بدون کمک مدیر املاک، ملک خود را اجاره دهید، سعی کنید رابطه خوبی با مستأجر خود داشته باشید. احترام متقابل باعث می‌شود مستأجر از ملک شما بهتر مراقبت کند، که این موضوع در بلندمدت برای سرمایه‌گذاری شما مفید است. - قانون را بشناسید.
قصد دارید اجاره‌بها را افزایش دهید یا مستأجر مشکل‌دار را تخلیه کنید؟ به این سرعت نه! موجران نیز مانند مستأجران تحت قوانین دبی حقوق و وظایفی دارند. آگاهی از تعهدات خود به‌عنوان موجر به شما کمک می‌کند تا از خود و ملک اجاره‌ای‌تان محافظت کنید. - قرارداد را به‌خوبی درک کنید.
مطمئن شوید که قرارداد اجاره واضح است. برای مثال، قرارداد باید مشخص کند که شما مسئول کدام درخواست‌های تعمیر و نگهداری هستید. اگر احساس می‌کنید مستأجر از شما خواسته است تعهداتی خارج از قرارداد را انجام دهید، او را به مفاد قرارداد ارجاع دهید. - پرونده اختلاف اجاره باز کنید.
اگر تمام گزینه‌های ممکن، از جمله صحبت با مستأجر برای حل مشکلات پیش‌آمده، به نتیجه نرسید، در نظر بگیرید که یک پرونده باز کنید. مرکز حل اختلافات اجاره‌ای برای کمک به موجران و مستأجران جهت دستیابی به یک راه‌حل نهایی خدمات ارائه می‌دهد.
سؤالات متداول مستأجران هنگام اجاره ملک در دبی
برای درک بهتر حقوق مستأجران، بیایید به رایج‌ترین سؤالات هنگام اجاره ملک پاسخ دهیم.
در دبی، اجاره معمولاً به‌صورت چک پرداخت می‌شود. تعداد چک‌ها بین شما و موجر هنگام مذاکره برای اجاره توافق می‌شود.
تعداد چک‌ها معمولاً بین یک تا شش پرداخت متغیر است.
اگر با یک چک پرداخت کنید، کل مبلغ اجاره در ابتدای دوره اجاره به‌صورت یکجا پرداخت می‌شود.
اگر با چهار چک پرداخت کنید، باید چهار چک به موجر بدهید: یک چک برای روز اول قرارداد و سه چک دیگر با تاریخ‌های آینده (هر سه ماه یک‌بار) در طول دوره اجاره.
اداره اراضی دبی اخیراً برنامه‌هایی را اعلام کرده است که به مستأجران اجازه می‌دهد در آینده از طریق بانکداری آنلاین به‌جای چک پرداخت کنند.
به طور کلی، پرداخت با یک چک معمولاً بهترین نرخ اجاره را برای شما به همراه دارد. صاحب‌خانه‌ها اغلب برای مستاجرانی که تمایل دارند با تعداد بیشتری چک پرداخت کنند، اجاره بیشتری تعیین می‌کنند. بنابراین، پرداخت با تعداد چک کمتر به شما کمک کند تا معامله بهتری داشته باشید.
معمولاً ودیعه امنیتی برای املاک بدون مبلمان ۵٪ اجاره سالانه و برای املاک مبله ۱۰٪ اجاره سالانه است.
تا زمانی که ملک در پایان مدت اجاره در شرایط خوبی به صاحب‌خانه بازگردانده شود، ودیعه امنیتی باید به‌طور کامل یا جزئی به مستأجر بازپرداخت شود.
این مبلغ به عنوان ضمانت برای جبران خسارت‌های احتمالی به ملک یا تأخیر در پرداخت اجاره استفاده می‌شود.
اگر مستأجر در طول مدت اجاره به ملک آسیبی وارد نکند و تمام تعهدات خود را انجام دهد (مثل پرداخت به‌موقع اجاره یا تخلیه ملک در شرایط مناسب)، صاحب‌خانه موظف است این مبلغ را در پایان قرارداد به مستأجر بازگرداند. در غیر این صورت، ممکن است بخشی یا کل این مبلغ برای جبران خسارت یا پرداخت‌های معوقه کسر شود.
